Familienhotel mit getrennten Schlafzimmern: Familienzimmer und Apartment im Margenvergleich

Marktdaten 2025: Hotelzimmer und Serviced Apartment im Benchmark

Bei nahezu gleichem RevPAR standen 2025 zwei grundverschiedene Erlösmodelle nebeneinander: die Hotellerie mit höherem Preis und niedrigerer Auslastung, das Serviced Apartment mit dem umgekehrten Profil.

Laut IHA-Branchenreport „Hotelmarkt Deutschland 2026“ erreichten deutsche Hotels eine Auslastung von 68,1 % bei einem Netto-Zimmerpreis von 109 € und einem RevPAR von 74 €. Serviced Apartments hielten laut Apartmentservice-Marktreport ihre Auslastung stabil bei 81 %, mussten beim ADR aber von 92 € auf 89,50 € nachgeben.

Rechnerisch landet das deutsche Apartmentsegment damit bei rund 72,50 € RevPAR, also kaum unter dem Hotelwert.

Beide Segmente stehen unter Preisdruck: Christie & Co beziffert für die deutsche Hotellerie ein ADR-Minus von etwa 1,8 % bei einem Auslastungsplus von etwa 1,1 %. Europaweit kam das Apartmentsegment laut CoStar auf 79 % Auslastung und 136 € ADR, der Hotelmarkt insgesamt auf 75 %.

Wie belastbar ist dieser Vergleich für Familienprodukte?

Für die Kalkulation einer Familieneinheit dienen die Durchschnittswerte nur als grobe Orientierung, da sie Stadt- und Ferienhotellerie, Geschäfts- und Freizeitreisen sowie Einheiten unterschiedlicher Größe vermischen.

Aufschlussreich ist dennoch die Entwicklung im Apartmentsegment:

• 56 % Freizeitgäste: 2025 stellten sie erstmals die Mehrheit der Apartmentgäste.
• 7 Nächte Aufenthaltsdauer: So lange blieben Gäste durchschnittlich in einem Apartment.

Damit konkurrieren Apartments zunehmend direkt mit Familienhotels, die Zimmer mit getrennten Schlafzimmern anbieten.

Das methodische Problem liegt tiefer. Ein Familienzimmer mit zwei Schlafzimmern belegt deutlich mehr Fläche als ein Standardzimmer, und genau das verschleiert der RevPAR, weil er jede verfügbare Einheit gleich gewichtet. Für den Variantenvergleich brauchst du deshalb Erlös und GOP pro verfügbarem Quadratmeter. Sonst gewinnt rechnerisch einfach die größere Einheit.

Investition: Was kostet die zweite Schlafzone wirklich?

Die zweite Schlafzone kostet in erster Linie Fläche, und die reinen Baukosten ohne Einrichtung liegen in Österreich laut Prodinger Tourismusberatung bei 2.800 bis 3.400 € pro Quadratmeter.

Auf die Einheit gerechnet nennt dieselbe Quelle für ein Zimmer ohne Grundstück 130.000 bis 190.000 € im 3-Sterne-Segment und 190.000 bis 280.000 € im 4-Sterne-Segment. Für die Luxuskategorie und für Apartments beginnen die Errichtungskosten bei 350.000 € pro Einheit.

Flächenkalkulation: Nettofläche gegen gebundene Gesamtfläche

Maßgeblich ist die Bruttogeschossfläche, die eine Einheit samt ihrem Anteil an Allgemein-, Gastronomie- und Betriebsnebenflächen bindet, nicht die Zimmerfläche allein.

Ein Familienzimmer im Vollservicehaus zieht Restaurantplätze, Buffetzone, Kinderbetreuung und eine leistungsfähige Produktionsküche nach sich. Im Apartment-Konzept übernimmt die Küchenzeile einen Teil dieser Funktion, Lobby und Restaurant können kleiner ausfallen.

Eine Beispielrechnung mit angenommenen Flächen verdeutlicht die reinen Baukosten:

• Familienzimmer im Hotel mit 40 m² Nettofläche: etwa 112.000 bis 136.000 €
• Familienapartment im Hotel mit 55 m² Nettofläche: etwa 154.000 bis 187.000 €

Die höheren Baukosten des Apartments bilden allerdings nur einen Teil der Kalkulation ab. Für einen aussagekräftigen Vergleich musst du die zusätzlich benötigte Apartmentfläche mit den eingesparten Allgemeinflächen verrechnen.

Wo entsteht der Kostenvorteil des Apartments?

Einen echten Kostenvorteil hat das Apartment nur, wenn die eingesparten Gastronomie- und Allgemeinflächen die Mehrkosten für Küche und tiefere Einrichtung übersteigen.

Für Europa schwanken die Angaben entsprechend stark: Je nach Quelle liegen Serviced Apartments in der Entwicklung pro Einheit 10 bis 20 % unter vergleichbaren Hotels oder sogar darüber, wobei Küche und Einrichtung als Hauptkostentreiber gelten. Die österreichische Untergrenze von 350.000 € pro Apartmenteinheit zeigt, wie schnell die Rechnung kippt, sobald das Apartment hochwertig ausgestattet wird.

Besonders bei der Planung entstehen zwei typische Kostenfallen:

• Doppelte Kücheninfrastruktur: Werden Apartments mit vollwertiger Küche ausgestattet, während Restaurant und Halbpension unverändert bestehen bleiben, fallen Kosten sowohl für die Küchen in den Apartments als auch für den zentralen Produktionsbereich an.
• Unterschätzte Ersatzinvestitionen: Kochfelder, Geschirrspüler und Kühlschränke haben andere Ersatzzyklen als klassische Zimmermöbel. Deshalb sollte die FF&E-Reserve für Küchengeräte separat kalkuliert werden.

Betriebskosten und GOP-Marge im direkten Vergleich

Bei den Betriebskosten liegt das Apartment-Konzept in der Regel vorn. Eine europäische Befragung zu rund 13.000 Einheiten zeigt, dass Serviced Apartments höhere GOP-Margen als vergleichbare Hotels erzielen. Ausschlaggebend sind vor allem der geringere Personaleinsatz und das reduzierte Gastronomieangebot (F&B).

Zum Vergleich liegen die international üblichen GOP-Margen von Hotels je nach Segment in folgenden Bereichen:

Die DACH-Analyse von mrp hotels für das erste Quartal 2026 bestätigt diesen Trend. Serviced Apartments mit schlankem Service entwickeln sich besser als Vollservicehotels. Ihr GOPPAR stieg um 3 %.

Housekeeping und Personal: wo die Schere aufgeht

Der größte Kostenhebel liegt beim Housekeeping, da längere Aufenthalte weniger aufwendige Abreisereinigungen pro belegter Nacht verursachen.

Der Reinigungsaufwand unterscheidet sich dabei in mehreren Punkten:

• Aufenthaltsdauer: Bei sieben Nächten fällt die Endreinigung im Apartment nur einmal pro Woche an. Im Familienhotel mit vielen Kurzaufenthalten ist sie deutlich häufiger erforderlich.
• Zimmergröße und Ausstattung: Zwei Schlafräume mit zwei Bädern verlängern die Reinigungszeit in beiden Konzepten.
• Zusätzliche Küchenreinigung: Beim Apartment muss bei der Abreise neben den Wohn- und Schlafbereichen auch die Küche gereinigt werden.

Die Personalkostenersparnis entsteht allerdings erst, wenn du den Serviceumfang entsprechend definierst:

• Zwischenreinigung: Etwa alle drei bis vier Tage als Bestandteil des gebuchten Leistungspakets.
• Tägliche Reinigung: Als kostenpflichtig buchbare Zusatzleistung statt als Standardservice.

Ein Familienhotel mit separatem Schlafzimmer, das weiterhin täglichen Hotelservice verspricht, kann diesen Kostenvorteil kaum nutzen.

Die Personalkosten für die Kinderbetreuung bleiben in beiden Konzepten weitgehend fix, da sie von der Anzahl der betreuten Kinder und nicht von der Art der Wohneinheit abhängen.

Was passiert mit dem F&B-Ergebnis im Apartment?

Im Apartment sinkt das absolute F&B-Ergebnis, während die prozentuale GOP-Marge häufig steigt. Der Grund dafür ist, dass eine personalintensive Abteilung mit vergleichsweise niedriger Marge weitgehend entfällt.

Eine höhere GOP-Marge bedeutet jedoch nicht automatisch, dass am Ende mehr Gewinn in Euro übrig bleibt. Gerade in alpinen Familienhotels mit Halbpension oder All-inclusive trägt die Verpflegung einen großen Teil zum Umsatz pro Gast bei. Bei Selbstversorgern fällt dieser Deckungsbeitrag weitgehend weg.

Für die Wirtschaftlichkeit sind deshalb zwei Szenarien entscheidend:

• F&B-Abteilung mit positivem Deckungsbeitrag: Erwirtschaftet die Gastronomie nach Wareneinsatz und Personalkosten einen soliden Überschuss, kann das Apartment trotz höherer prozentualer GOP-Marge weniger absoluten Ertrag liefern.
• F&B-Abteilung als Zuschussbetrieb: Verursacht die Küche dauerhaft höhere Kosten als Erträge, profitiert das Apartment sowohl von geringeren Betriebskosten als auch von einer höheren GOP-Marge.

Vergleiche die Varianten deshalb anhand der Abteilungsergebnisse nach USALI und des GOP in Euro pro verfügbarem Quadratmeter. Die prozentuale GOP-Marge allein reicht für eine belastbare Wirtschaftlichkeitsbewertung nicht aus.

Erlösseite: ADR, Auslastung und Erlös pro Quadratmeter

Beim Preis pro Nacht liegt das Familienzimmer mit zwei Schlafzimmern vorn, bei Auslastung und Aufenthaltsdauer das Apartment.

Die Benchmarks zeigen genau dieses Muster: 109 € ADR bei 68,1 % Auslastung in der Hotellerie gegenüber 89,50 € bei 81 % im deutschen Apartmentsegment. Für die Marge von Hotelzimmern für Familien zählt am Ende, welche Kombination pro Quadratmeter mehr Erlös bringt.

Welchen Preisaufschlag trägt ein Familienzimmer mit zwei Schlafzimmern?

Der durchsetzbare Preisaufschlag hängt stärker von der räumlichen Trennung der Schlafzimmer als von der reinen Quadratmeterzahl ab. Entscheidend ist, ob Eltern und Kinder tatsächlich getrennt schlafen können.

Dabei unterscheiden sich die Zimmerkonzepte deutlich:

• Familiensuite mit zwei Schlafzimmern: Zwei vollwertige, durch eine Tür getrennte Schlafräume ermöglichen Eltern und Kindern unterschiedliche Schlafenszeiten. Das rechtfertigt einen höheren Preisaufschlag.
• Hotelzimmer mit separatem Kinderzimmer: Auch hier können Eltern den Abend verbringen, ohne neben schlafenden Kindern im Dunkeln sitzen zu müssen.
• Schlafnische oder Schlafcouch im Wohnbereich: Eine solche Lösung bietet keine vergleichbare räumliche Trennung und rechtfertigt deshalb keinen entsprechenden Suitenpreis.

Ein häufiger Kalkulationsfehler ist es, das Familienzimmer lediglich als Doppelzimmer mit Kinderermäßigung zu bepreisen. Dabei bleibt die zusätzliche Fläche wirtschaftlich unberücksichtigt.

Setze stattdessen eine Preisuntergrenze auf Basis des Flächenerlöses. Die Familieneinheit sollte mindestens denselben Erlös pro Quadratmeter erzielen wie die Standardzimmer, deren Fläche sie beansprucht.

Liegt der Flächenerlös darunter, subventionierst du jede Familienbuchung durch die zusätzlich bereitgestellte Zimmerfläche.

Aufenthaltsdauer und Belegungsmuster

Längere Aufenthalte senken die Kosten pro belegter Nacht, erhöhen aber gleichzeitig die Abhängigkeit von Wochenbuchungen.

Apartments und klassische Familienzimmer unterscheiden sich deshalb vor allem bei der Auslastung:

• Apartments: Feste An- und Abreisetage sowie Mindestaufenthalte können die Auslastung während der Schulferien sichern. In der Nebensaison besteht jedoch das Risiko, dass Buchungslücken entstehen.
• Familienzimmer im Hotel: Sie lassen sich flexibler für kürzere Aufenthalte wie verlängerte Wochenenden oder Brückentage verkaufen.

Werte deshalb die Buchungsdaten der vergangenen zwei bis drei Jahre aus. Dominieren Aufenthalte von mindestens fünf Nächten, spricht das für ein Apartment-Konzept.

Modellrechnung: Kapitalrendite mit Branchenbenchmarks

Über die Kapitalrendite des Apartments entscheidet weniger die GOP-Marge als das erzielbare Preisniveau, wie eine überschlägige Rechnung mit den verfügbaren Benchmarks zeigt. Die Tabelle setzt den deutschen RevPAR 2025 ins Verhältnis zu österreichischen Errichtungskosten und rechnet vereinfacht nur mit Logiserlösen. Sie ersetzt keinen Businessplan, macht aber die Größenordnungen sichtbar.

Bei einer Investition von 350.000 € benötigt das Apartment eine entsprechend hohe GOP-Marge, um dieselbe GOP-Rendite wie das Hotelzimmer zu erreichen.

Je nach zugrunde gelegtem RevPAR ergeben sich folgende Anforderungen:

Bei Apartmentpreisen auf deutschem Durchschnittsniveau kann die höhere GOP-Marge die zusätzliche Investition kaum ausgleichen. In hochpreisigen Ferienlagen ist das dagegen eher möglich, da die erforderliche Marge in einem Bereich liegt, den schlank geführte Apartments realistisch erreichen können.

Bei der Interpretation dieser Benchmarks sind zwei Verzerrungen zu berücksichtigen:

• Unterschätzter Hotelertrag: F&B- und Nebenerlöse fehlen in der Berechnung, wodurch die Hotelseite wirtschaftlich schlechter erscheint.
• Höhere Investitionskosten für Familieneinheiten: Sowohl Familienzimmer als auch Familienapartments sind größer und damit teurer als die jeweiligen Durchschnittseinheiten.

Ersetze die Durchschnittswerte deshalb durch deine eigenen Flächen, Preise und Abteilungsergebnisse. Die zugrunde liegende Rechenlogik bleibt unverändert.

Familienzimmer oder Apartment: Was ist für dein Hotel rentabler?

Rentabler ist das Familienzimmer mit zwei Schlafzimmern meist dann, wenn dein Haus ein ertragsstarkes F&B- und Betreuungsangebot betreibt und Kurzaufenthalte in der Saisonspitze dominieren.

Das Apartment-Konzept rechnet sich eher unter diesen Bedingungen:

• Aufenthalte ab fünf Nächten prägen die Nachfrage.
• Die Lage erlaubt einen ADR deutlich über dem Schnitt deutscher Serviced Apartments.
• Personalengpässe in Service und Küche begrenzen den Vollservicebetrieb.
• Die F&B-Abteilung erwirtschaftet nach Wareneinsatz und Personal kaum einen positiven Beitrag.
• Deine Gäste fragen gezielt nach Selbstversorgung, etwa wegen Unverträglichkeiten oder Kleinkindern mit eigenem Essensrhythmus.

Hybridmodell: Lock-off-Einheiten und Verbindungszimmer

Flexible Zimmerkonzepte können das Leerstandsrisiko großer Familieneinheiten reduzieren, indem sie eine unterschiedliche Vermarktung je nach Saison ermöglichen.

Dafür kommen zwei Varianten infrage:

• Lock-off-Einheiten: Ein Apartment lässt sich durch eine Verbindungstür in zwei separat verkaufbare Einheiten aufteilen. Während der Ferienzeit wird es als große Familieneinheit angeboten, in der Nebensaison als Studio und Doppelzimmer für Paare oder Geschäftsreisende.
• Verbindungszimmer: Zwei miteinander verbundene Hotelzimmer ermöglichen getrennte Schlafzimmer für Familien, ohne dass spezielle Grundrisse erforderlich sind. Allerdings entstehen zusätzliche Kosten für ein zweites Bad und einen zweiten Flurzugang.

Auch bei der Küchenausstattung lässt sich ein wirtschaftlicher Mittelweg finden. Eine Pantry mit Kühlschrank, Mikrowelle und Wasserkocher deckt den typischen Bedarf von Familien mit Kleinkindern ab, ohne die Investitionskosten einer vollwertigen Küche zu verursachen.

Gleichzeitig bleiben Familien für Frühstück und Abendessen stärker auf das Hotelrestaurant angewiesen, wodurch der F&B-Beitrag erhalten bleibt.

Welche Kalkulationsfehler kosten am meisten Marge?

Am meisten Marge kosten Fehler, die Fläche unterbepreisen oder Erlöse und Kosten doppelt beziehungsweise gar nicht ansetzen.

Diese fünf tauchen in Variantenrechnungen besonders häufig auf:

1. RevPAR statt Erlös pro Quadratmeter: Größere Einheiten wirken dadurch künstlich profitabel.
2. GOP in Prozent statt in Euro: Der Wegfall von F&B verbessert die Quote, kann aber den absoluten Ertrag senken.
3. Doppelte Küchenkapazität: Apartmentküchen plus unveränderte Produktionsküche treiben die Investition ohne zusätzlichen Erlös.
4. Fehlende FF&E-Reserve für Geräte: Küchenausstattung belastet die Instandhaltung stärker als ein reines Schlafzimmer.
5. Pauschaler Serviceumfang: Ohne festgelegte Reinigungsintervalle verpufft der Housekeeping-Vorteil des Apartments.

Fazit: Marge pro Quadratmeter statt Marge in Prozent

Gemessen an der prozentualen GOP-Marge gewinnt das Apartment-Konzept in der Regel, das belegen die europäische Befragung und die mrp-Daten für den DACH-Raum. Für die Investitionsentscheidung in einem Familienhotel mit getrennten Schlafzimmern ist diese Kennzahl aber zu grob. Entscheidend sind GOP in Euro pro Quadratmeter und die Rendite auf das eingesetzte Kapital, und dort hängt das Ergebnis am erzielbaren ADR und am Beitrag deiner F&B-Abteilung.

Rechne beide Varianten mit eigenen Flächen, Abteilungsergebnissen und Buchungsmustern durch, bevor du Grundrisse festlegst. Ein starkes Vollservicehaus mit Halbpension fährt mit dem klassischen Familienzimmer mit zwei Schlafzimmern meist besser, ein Haus mit langen Aufenthalten, hohem Preisniveau und dünner Personaldecke eher mit dem Apartment. Liegt dein Betrieb dazwischen, hält die Lock-off-Einheit beide Erlöslogiken offen.

FAQ zum Thema: Familienzimmer mit zwei Schlafzimmern – Rentabilität, Zimmerpreise und Apartmentkonzepte

Was ist der Unterschied zwischen einem Familienzimmer mit zwei Schlafzimmern und einem Familienapartment im Hotel?

Ein Familienzimmer mit zwei Schlafzimmern bietet Eltern und Kindern getrennte Schlafbereiche innerhalb einer klassischen Hotelunterkunft. Ein Familienapartment verfügt häufig zusätzlich über einen Wohnbereich und eine Küchenzeile. Eine Familiensuite mit zwei Schlafzimmern liegt konzeptionell oft zwischen diesen beiden Varianten. Für Hotels hängt die passende Kategorie von der Zielgruppe, der Aufenthaltsdauer und dem gewünschten Serviceumfang ab.

Wie viel Umsatz bringt ein Familienzimmer mit zwei Schlafzimmern?

Der Umsatz hängt vor allem vom Übernachtungspreis, der Auslastung, der Saison und der Aufenthaltsdauer ab. Ein Familienzimmer mit zwei Schlafzimmern kann einen höheren Gesamtpreis als ein Standardzimmer erzielen, wenn Familien den zusätzlichen Platz und die Privatsphäre schätzen. Entscheidend ist jedoch nicht allein der Zimmerumsatz, sondern auch, welche Kosten durch Reinigung, Wäsche, Energie, Frühstück und Instandhaltung entstehen.

Familienzimmer oder Apartment: Was ist rentabler für Hotels?

Ob ein Familienzimmer oder ein Apartment rentabler ist, hängt von Investitionskosten, Auslastung, Aufenthaltsdauer und Betriebskonzept ab. Familienzimmer können durch klassische Hotelservices und häufigere Kurzaufenthalte attraktiv sein. Apartments bieten dagegen unter Umständen Vorteile bei längeren Aufenthalten und durch zusätzliche Selbstversorgungsmöglichkeiten. Dem stehen beispielsweise Kosten für Küchen, Ausstattung, Wartung und gegebenenfalls längere Reinigungszeiten gegenüber. Ein Vergleich sollte daher auf Basis des Deckungsbeitrags pro verfügbarer Einheit erfolgen.

Welche Vor- und Nachteile hat ein Apartment-Konzept im Familienhotel?

Ein Apartment-Konzept kann Familien mehr Privatsphäre, getrennte Schlafzimmer und zusätzliche Wohnfläche bieten. Eine Küche ermöglicht außerdem eine flexiblere Verpflegung. Für Hoteliers können längere Aufenthalte und eine klare Positionierung im Familiensegment interessant sein. Nachteile können höhere Bau- und Ausstattungskosten, zusätzlicher Wartungsaufwand und eine geringere Flexibilität bei der Zimmerbelegung sein. Ob sich das Konzept rechnet, sollte anhand der erwarteten Nachfrage und der gesamten Betriebskosten geprüft werden.

Wie kalkulieren Hoteliers den Zimmerpreis für ein Familienhotel mit getrennten Schlafzimmern?

Bei der Zimmerpreiskalkulation sollten Hoteliers zunächst die Gesamtkosten der Unterkunft und die gewünschte Zielmarge ermitteln. Anschließend werden saisonale Nachfrage, Wettbewerber, Auslastung, Aufenthaltsdauer und Zahlungsbereitschaft der Zielgruppe berücksichtigt. Ein Familienzimmer mit separatem Kinderzimmer oder eine Familiensuite mit zwei Schlafzimmern kann einen Preisaufschlag rechtfertigen, wenn die zusätzliche Privatsphäre und Fläche einen erkennbaren Mehrwert bieten. Der Preis sollte regelmäßig anhand der tatsächlichen Buchungs- und Kostendaten überprüft werden.